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传化多地物流园变“鬼城” 大片土地被荒废，一篇文章引发的辩论赛。
华东地区最大物流信息交易地——传化无锡公路港，然而与其宣传大相径庭的是，这座总体规划面积达1000亩的园区一片死寂，一阵凉风吹过，透过门窗发出呼呼的声音，犹如“鬼城”一般，信息大厅被荒废、为数不多的几辆卡车稀稀拉拉停靠在停车场，如果不是青天白日，走进园区对人的心理素质都是一种考验。
如果您是从事物流产业的从业者，或者是身处财经圈内。在不经意中，翻开报纸、杂志，您会感觉到众多的媒体会带来这样的信息；某某城市将现代规划建设本地区最大的物流园区，附带还有一句；该园区的建成对于地区现代物流起到巨大的推动作用，成为新的支柱产业。
我们看到在公布的物流园区前总有最大等几个代表规模的名词，有些地方在做规划时候总想搞出点什么名堂，追求所谓的先进性，总占地**亩，投资多少亿元，仿佛不这样就引不起领导的重视？项目很宏伟，落实呢？如何筹集资金？建成后的处理能力？城市有多大的现实需求？市场在那里？客户是否会入驻？投资回报率？市场调查报告？
公路港概念与商贸园区混淆
随着国家的政策导向，现在大家一窝蜂的去搞公路港了。今早看到小编把林安、华南城也归了过来，说实话是以商贸城之实去行物流之名，多去他们项目的实地看看就明白了。还是把林安（广州项目除外）、华南城、毅德、卓尔他们归为商贸开发商一类去吧。
这里边关系复杂，牵扯到物流用地与商业用地土地出让金的天壤之别的悬殊比例，打着物流的旗号换来低廉的土地价格和补助，里边水很深、切勿试探，当心脚趾！
在最近的两年里，利用出差大概走访了超过600个物流园区，感触颇多。有句行业专家的名言：“几乎每个园区都有它独特的精彩之处，也往往有它暗恨的失落之笔，或许物流园区就是遗憾的艺术”。
公路港项目如若成功的几个必要因素如下：
1、选址、选址、选址。重要的事情说三遍。
2、规划。定位、功能区的配比。
3、建筑。标准化、普适性、适用性。
4、运维。
公路港的网络化才有价值，孤岛式的货运站场是没有价值的，打造网络化的货运站场，按照这思路有四家：传化、深国际、天地汇、中铁物流。
传化公路港
关键词： 激进、欲做民间交通运输部
落地项目：混合模式，推进速度最快，已知11个运营、15个开工、82个签约。项目常见超大体量规模。
选址：项目选址有一部分真心不靠谱。由于各地政府认知千差万别，对待物流的喜好，使得项目选址受到千奇百怪的条件制约。
建筑：建筑物格局我已经看到了3个版本，不否认持续进步中。不过似乎都没什么仓？不能算作综合性物流园。铁路、航空多式联运尚未涉及。
运维：经营转型意愿强烈，正在尝试同业并购。同时衍生了众多二级公司，有城配的易货嘀、有干线的陆鲸、有保险经纪等，目前还未看到盈利模式，2016年上半年财报显示公司非经常性损益合计3.9亿元，贡献了大部分业绩，而其中政府补贴2.87亿。
总结：传化同学能商量一下吗？本是同根生、捧杀要人命，营业数据同实际数据的天壤之别，搞得政府都鄙视有意进入此行业的后来者了，以后宣传口径的数据别讲那么大了，行么？
深国际综合物流港
香港联合交易所主板上市。本集团主要从事物流基础设施的投资、建设与经营，并提供相应的物流服务业务，包括第三方物流服务及物流信息服务。对于物流行业之外的人看来，这位比较低调。但专业度，国际视野及运作能力首屈一指。绝不低调。
关键词：重资产、土豪、稳健
落地项目：重资产模式，因体制原因都是一手净地项目（已出现第一个并购项目）。目前项目13个，项目体量和节奏都不冒进，稳扎稳打。
选址：几乎每个项目的选址都和我心目中的目标区位完全重叠（除了石家庄）。
建筑：标准化程度堪称样板、建筑在普适性和适用性上颇见功力。就是成本有点高，土豪不能比啊。
运维：宣传文案和数据口径扎扎实实，运维上受困于非实体物流网络而尚未突破房东角色。
总结：进可功退可守，值得期待。仰慕之情如滔滔江水连绵不绝（深国际读者可以红包来袭！）。
天地汇公路港
舵手徐水波带领着这只船乘风破浪的天地汇，用了3年的时间已然初具风范，在这么短的时间内、用这么少的投入，这三个男人付出的艰辛鬼才知道那背后经历了什么？（春哥已白发，博哥发髻线后退，舵主皮带紧了）
关键词：轻资产、先行者
落地项目：轻资产托管模式，已签约54个。（数字还在增加）
选址：都是已建成园区，运营情况良好（选址眼光老辣），可即刻起灶做饭，各种区位的均有，大多数位于传统专线园区聚集地，部分项目已处于控规地段。
建筑：都是已建成园区，各种程度的均有，整体偏原始（着也是现有货运站场的主流状态）。
运维：宣传能力很强（香主春哥以感染力，黄健翔般的帅度一人能秒掉半个物流圈的文案），运维产品线包含“园区托管&天地卡航&i配货&i惠购&天地金融”。
总结：公路港业态的先行者，刚刚完成B轮融资，数据讲GMV而导致一些争议，啥时候能转化为报表营收就值钱了。
飞豹物流港
中铁物流集团以自身的仓储网络、运输网络、配送网络、营销网络、电商板块、供应链金融板块等资源为基础，打造了开放型、网络型、现代型、智能型的飞豹物流港。
抓手：本身即是综合物流实体企业，自身的几张实体网络作为运维的基础
目的：以运营型的飞豹物流港为实施载体，实现从“综合物流运营商”到“供应链方案解决商”的跨越发展
都以为自己是最有话语权；都以为自己离资本最近；都以为自己掌握了真理；但这一切得等时间来给出答案！
1、地级市、县级市的物流园区现在大跃进。进入需谨慎，可以等几年去捡僵尸。
2、政府规划的不确定性风险在上升。一届政府一调规已成为常态，在项目选址上要谨慎考量现有聚集区、政府规划区、未来城市扩张等风险因素。
3、信息化征途漫漫，哪家IT企业有兴趣，可以专门从事综合物流园区的系统研发，定是蓝海。
4、实体物流价值无限，不信你等着看。
在公路港的建设热潮中，口号为建立区域或者全国枢纽的各级中心城市就不下百个。而这上百个园区规划、建设、投资和运营究竟有多少遵循了市场规律、进行过严密的市场调查和论证？
中国真的需要这么多的公路港吗？我们有如此庞大的市场需求吗？这些仓促上马的项目经过详细的调研和考察了吗？这里面又有多少是政府的“形象工程”？这些问题，似乎谁也说不清楚。
最后说，市场很大，有参考和竞争才会进步。真心欢迎更多上下游资源关注和进入公路港这个新兴业态，也期望多点耐心和鼓励。
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