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随着公路物流的不断发展，为满足公路物流集约化、园区化发展的需要，大大小小的物流园孕育而生。但随着信息科技、互联网的发展和普及，公路物流也在不断转型发展，顺势而生的物流园也需要顺势而变。今天的物流园还存在哪些不容忽视的现状？物流园的转型升级中有哪些需要注意的问题？物流园区的核心竞争力到底在哪？带着这些问题，让我们来听听邹钰的看法。
邹玉 卡行天下智能枢纽中心总经理
物流园不容忽视的现状
谈到物流园园区的发展现状，既有好的一面，也有我们需要关注的一面，好的一面主要体现在：
国家扶持政策的出台
从十三五规划到不久前总理提出的政府工作报告，都提到了物流、物流园区建设，物流越来越受到国家的重视并纳入了十三五规划。同时也提出了物流的互联网化，这是这几年最热门的话题，这也使物流开始“高大上”了。
2016年7月国务院常务会议指出：物流业是现代服务业重要组成部分，也是短板，政府在大力发展互联网＋高效物流方面提出四条建设性的建议：①构建物流信息互联网共享体系；②推动物流与“双创”相结合；③多业融合，一票到底；④加大扶持，简化手续，创新监管方式。
物流“高大上”最明显的表现就是：在过去，一说物流园，一说仓库，你首先想到的肯定是普洛斯，想到普洛斯的标准仓，但近年来你可能还会想传化的公路港，想到德邦的双边仓，想到易商的电商仓，物流已经按个性开始拆分，物流园也已不再是以前的物流园了。2016年的两会上在降低物流成本建议中，其中一条也提到“加大建设物流园区、建设商业街区”。
物流正在开始受到国家的重视和扶持。
资本的大量涌入
随着物流被提上政策，资本也开始关注到物流地产。从上图中可以看出占据半壁江山的是普洛斯，还有像丰树、嘉民、宝湾、宇培……包括商业大鳄万科也开始介入到物流地产当中，这是近年来很明显的特征，此外还有一些民营资本也开始进入物地产。但我们需要注意到资本追逐的背后是什么？资本的诉求是什么？
关于这一点可以概括为以下几个方面：①高端仓储供不应求（12年前）；②土地价格参照工业低价远远低于商业低价，未来增长有预期；③租赁投资净回报率均值到达8%-10%；④电商发展推动高端仓储设施发展；⑤城市规划发展将物流市场推向规范化园区；⑥商业地产不景气。
物流人开始更多的介入物流园区内资源运营
随着物流人对物流园区的内资源运营的介入，开始涌现各种各样的物流园区，例如三方总包型的州汇通物流园、三笑物流园、通祥福明物流园；各地区域小霸王河南长通、长沙十八站、四川金桥等等。对于这类物流企业均是总包物流园区，通常通过集约分拨式运营管理园区资源。同时开始出现园区综合运营企业：传化、卡行天下、天地汇等，具有全国连锁运营能力的物流园区运营企业。
物流园区现状需要关注的三个方面：
1、空置率：自2013年以来，物流园区分类明显，存储型物流园区全国空置率高达40%。
2、规划乱：①电商推动的物流园区呈现单体建设体量出现超大规模设计，原有存储型仓不再满足其功能需求；②城市改造及信息化推动枢纽型、配货快运型仓储资源从三不管地带步入正规，同样原有标准存储型库房不能满足其实用要求；③定制型服务项目开始增多，迫使物流地产转型升级；④商贸物流综合体运营出现严重萎缩，导致资源浪费。
3、重复性：①总体规划设计未能按照产业链规划协同，出现重复性设计，导致资源浪费；②园区运营孤岛丛生，各自为政难以协同合作。
转型中的分工合作
轻重剥离
现在在全国有一个比较明显的特点，就是轻重剥离。所谓轻重剥离就是重资产负责投资建设，轻资产负责整个运营管理。首先当前好多园区不再满足先建设后租赁方式，更多开始先招租再定制；其次开始寻求园区运营企业整体合作，合作方案也更为灵活，更多的促进利益共享、风险共担。
运营板块剥离
合久必分，分久必合，物流产业行业化分工趋势开始显现：云仓、大车队、运输管理平台、各类信息调度平台、市内配送、车辆后服务平台逐步发展。
分工合作利益共享
分工是基于合作的，而不是分工后就各做各的，这不符合互联网化，有了分工，有了合作然后就是利益共享。物流服务是一个全链条服务，整个个服务环节不可拆分，分工合作但并不割裂服务。例如长沙沙松涛的物流园，尝试通过三方物流订单服务，免除专线企业的入驻成本，通过物流服务获利。
品牌、规范性加强
近年来传化开始找物流园区合作，普洛斯也开始找成型的物流园合作，天地汇、卡行也在找物流园合作，这个时候所形成的是全国型的网络、全国型的品牌，只不过大家切入的点不同。
多式、多业合作一体化试水
郑州铁路局规划形成铁路长短线枢纽运营规划，打通全省铁路分拨路由，同步引入公路枢纽，为后期公铁联运创造基础，毕竟最后一公里还得依靠公路运输来完成。此外，重庆鱼嘴公水联运、成都青白江公铁联运规划等都开始试水多式联运。
多业合作中，集中体现为商贸一体、仓配一体、金融、保险借助物流平台诚信数据推动产业合作；设施设备企业与物流园形成配套连锁服务试水；纯平台与物流企业、金融、保险企业的信息系统开放互助式发展逐步显现。
物流园区的核心竞争力
体系搭建
物流园区的核心竞争力就是是产业资源经营，将物流各资源进行统筹规划，协同发展，才能让园区更有生命力。只有了解资源的需求，才能设计出更合理的硬件产品。但是有了硬件，软件也得跟上，环境、秩序、安全是物流园区管理的三大关键。
因此我们要围绕物流企业发展需求，打造软服务实力。诸如为入驻园区的物流企业办理工商、行政许可，提供企业管理服务，使物流企业入驻无忧；通过企业帮扶，了解企业管理发展短板，培训员工，统一培训等；引入货源，做好产业联动，项目谈判协助，主力企业业务成长；资金、保险、信息化服务，推动物流企业配套服务等等一系列园区服务。
利益共享
没有分享没有快乐，协同发展共同进步。园区主与园区运营者要利益共享，风险共担，园区主要能在自己的利润空间内，拿出合理的比例与园区经营者实现利益分享。园区运营方与物流企业共同发展，打造诚信、互联、合作园区。
集约
这几年物流联盟很热，但其实物流联盟10年前就有了。联盟有它的意义，未来物流也肯定是朝集约合作的方式发展。物流园区的集约先从单园区形成集约化服务，通过分拨平台共享基础设施集约、人力成本集约、设施设备集约；通过信息汇总，形成末端派送配货集约；通过企业集中化服务，提供公共服务资源集约；配套服务企业为物流企业、园区方提供优质产品，形成集约化服务，从而形成整个物流园区的集约化发展。
多城互联
物流园区需要与同城各产业园区形成信息互联，达到一城信息化集约协同；同时也要多城互联，借鉴快递业实现一点发全国，信息共享。多城互联有利于推动园区为物流企业提供标准化服务，同时实现社会化分工；推动跨企业甩挂运输试点，为物流企业降低综合运营成本。
总之，更开放、更包容、更善于利益分享，围绕客户真正的发展需求提供服务，才是物流园产业提升发展的必由之路。
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